Alcune pagine del Manuale

8. La trascrizione

1. La trascrizione come forma di pubblicità dichiarativa. - 2. La funzione della trascrizione. - 3. Atti soggetti a trascrizione.

1. La trascrizione come forma di pubblicità dichiarativa.
La trascrizione è una forma di pubblicità dichiarativa che riguarda (atti relativi a) beni immobili e beni mobili registrati. Essa si attua riportando su un pubblico registro gli atti (ad es., una vendita) che incidono sulle vicende giuridiche di tali beni, in modo da consentire a tutti gli interessati di prenderne conoscenza.
Come si ricorderà, la pubblicità dichiarativa è una forma di pubblicità il cui assolvimento non condiziona la validità o l'efficacia degli atti; semplicemente, ne condiziona la opponibilità ai terzi: la possibilità, cioè, di far valere gli atti contro alcune categorie di persone. Pertanto, la compravendita di un immobile sarà valida ed efficace tra le parti anche se non sia trascritta, ma non potrà essere opposta a tutti i terzi, come vedremo nelle pagine seguenti.
Per meglio comprendere lo scopo cui risponde la trascrizione, è opportuno richiamare quanto si è detto in ordine al principio consensualistico: il contratto ha immediata efficacia traslativa della proprietà (purché si tratti di beni determinati), senza che sia necessaria la consegna della cosa (art. 1376; § 36.3). Tale regola, tuttavia, ha degli inconvenienti pratici perché non dà sicurezza all'acquirente. Potrebbe succedere infatti che il proprietario di un bene, disonestamente, lo venda a più persone.
Secondo i principi generali, dovrebbe prevalere l'acquisto di data anteriore, poiché al momento della seconda alienazione il venditore non era più proprietario e non poteva dunque disporre della cosa. Ciò tuttavia rallenterebbe eccessivamente la circolazione dei beni, imponendo complesse indagini sulla loro reale situazione giuridica, e già abbiamo visto che per i beni mobili il conflitto tra più acquirenti si risolve in base alla regola sul "possesso titolato di beni mobili" (o "possesso vale titolo": § 19.2). Per gli immobili e i mobili registrati, invece, soccorre l'istituto della trascrizione che, appunto, vale a dirimere il conflitto tra più acquirenti dal medesimo titolare.

2. La funzione della trascrizione.
Dunque, funzione della trascrizione è quella, e soltanto quella, di risolvere il conflitto tra più acquirenti di uno stesso diritto (o di diritti incompatibili) da un medesimo titolare: tra i diversi acquirenti viene preferito quello che per primo "ha reso pubblico il suo acquisto col mezzo della trascrizione", anche se il suo acquisto è di data posteriore.
Così, se Tizio vende un appartamento a Caio e successivamente aliena lo stesso bene a Sempronio, nel conflitto tra i due acquirenti prevale chi trascrive per primo, non chi vanta l'atto di data anteriore. E la stessa regola vale se il conflitto riguarda diritti reciprocamente "incompatibili": così, se Tizio, dopo aver venduto un fondo a Caio, costituisce sullo stesso bene una servitù o un diritto di superficie a favore di Sempronio, questi potrà opporre il proprio diritto di godimento a Caio se la sua trascrizione è di data anteriore.
Viceversa, tale forma di pubblicità non svolge alcun ruolo sostanziale in ordine alla validità o efficacia del contratto. Anzitutto, e come già s'è ricordato, chi compra un immobile diviene proprietario per effetto del contratto, anche se non trascrive il proprio acquisto (salvo, come s'è detto, a non poterlo opporre a chi vanta un diritto "incompatibile" trascritto anteriormente): cd. natura dichiarativa della trascrizione (che la distingue dal carattere costitutivo della iscrizione ipotecaria: § 29.7). In secondo luogo, la trascrizione non sana gli eventuali vizi dell'atto di acquisto, non conferisce efficacia a un atto che ne sia privo (ad es., perché stipulato da un falso rappresentante), né, d'altra parte, può servire a superare il difetto di titolarità nell'alienante. Se chi vende non è proprietario del bene, non basterà certo la trascrizione della vendita a far acquistare il bene all'acquirente (in tal senso la trascrizione svolge un ruolo diverso, 'ridotto' rispetto alla regola sul possesso titolato di beni mobili: § 19.2). E analogamente, se due fratelli, affermandosi ciascuno proprietario esclusivo di un bene, vendono separatamente lo stesso bene a persone diverse, il conflitto tra queste non si risolverà in base alla anteriorità della trascrizione: manca infatti, fra l'altro, il presupposto dell'acquisto dal medesimo titolare o dante causa. Prevarrà invece colui che ha acquistato dal vero proprietario del bene.
Pertanto, la trascrizione non svolge un ruolo sostanziale e non costituisce un obbligo per l'acquirente, bensì un onere, una formalità necessaria per garantirsi contro una eventuale, ulteriore alienazione del proprietario ad altra persona che trascriva il proprio acquisto.

3. Atti soggetti a trascrizione.
La trascrizione, si noti, non riguarda direttamente i beni: non sono i beni cioè che vanno trascritti in pubblici registri, bensì alcuni atti che incidono sulla situazione giuridica di determinati beni, e precisamente i beni immobili e i beni mobili registrati (automobili, navi, aeromobili; artt. 2643 ss., 2683 ss.).
Gli atti soggetti a trascrizione sono elencati negli artt. 2643 ss. Qui se ne fornisce una indicazione sintetica, rammentando che l'elencazione del codice è tassativa: "si devono rendere pubblici col mezzo della trascrizione" tutti e soltanto gli atti preveduti dalla legge. Si devono trascrivere:
1) i contratti che trasferiscono la proprietà o che costituiscono, modificano o estinguono diritti reali di godimento ovvero diritti personali di godimento ultranovennale. Vanno trascritti pertanto vendita, permuta, donazione della proprietà e dei diritti reali di godimento; ma altresì le locazioni ultranovennali e i conferimenti in società del godimento di immobili per una durata superiore ai nove anni o a tempo indeterminato;
2) gli atti unilaterali che producano i medesimi effetti (ad es., gli atti di rinunzia a tali diritti e la dichiarazione di riscatto nella vendita: artt. 1503, 2653 n. 3);
3) le sentenze che operano un effetto analogo su tali diritti e, più in generale, "ogni altro atto o provvedimento che produce ... taluno degli effetti menzionati" (art. 2645): ad es., le sentenze di esecuzione forzata dell'obbligo di concludere un contratto concernente i diritti su menzionati (art. 2932).
In estrema sintesi, si tratta di atti negoziali e sentenze che trasferiscono, costituiscono o modificano diritti reali (o diritti di godimento ultranovennale) su beni immobili e mobili registrati. Di altri atti soggetti a trascrizione parleremo alla fine del capitolo, essendo diversa la funzione assolta dalla pubblicità di tali atti.